借り主は部屋を他人に譲った場合、どうすればいいですか。①

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承租人将房屋转租给他人，怎么办？①

关键词：承租人 转租 合同效力

キーワード：借り主　又貸し　契約効力

承租人可以随意将承租的房屋转租给他人吗？转租合同有效吗？出租人如何保护自己的合法权益？不少出租人内心是迷茫的。别担心，看完下面的故事你就明白了。

借り主は借りた部屋を勝手に他人に譲ることができますか。又貸し契約が有効ですか。貸し主はどのようにして自分の合法的な権益を守りますか。数多くの貸し主は戸惑っているようです。心配しないでください。次に触れた話を読んだら分かるようになるでしょう。

大卫将其自有商铺一间出租给杰克用于服装销售，租期一年，并签订书面租赁合同。三个月后，杰克因妻子遭遇车祸，无心经营，导致服装销售业绩下滑，遂将商铺转租给玛丽用于经营KTV，周边居民因噪音喧哗向房屋所有人大卫投诉。

ダビデは自分が持っている一軒のお店をジャックに貸して、服装販売用としています。貸出期限は一年間です。それに書面の賃借契約を結びました。三ヶ月後、ジャックは妻の交通事故で、店舗を営む気になれないので、服装販売の売上の下落につながりました。それで、ジャックは店舗をマリーに譲って、カラオケ用としています。周辺の住民は騒音で部屋の持ち主のダビデに苦情を言いました。

大卫找到玛丽说：“快点从我的房子里搬走。”

ダビデはマリーに「早く私の部屋から出てください。」と言いました。

玛丽说：“我跟杰克签订了租赁协议的，已经付了租金。”

マリーは「私はもうジャックと賃借契約を結び、家賃を払いました。」と言いました。

出租人大卫可以提前预防承租人转租房屋？

貸し主のダビデは前もって借り主が部屋を又貸しすることを防げますか。

画像引用元：http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c7a47050100yfp5.html

Simon Says：
可以的。大卫只要在租赁合同里明确约定承租人不得随意将房屋转租给他人并明确违约责任即可。当承租人将房屋转租给次承租人时，大卫可以解除与承租人的租赁合同。另外，出租人大卫知道或者应当知道承租人转租，应在六个月内未提出异议；但是如果超过六个月出租人仍未提出异议，不得以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。为了避免租到转租的房屋，防止因转租而给自己的生活带来不便，各位承租人在与出租人签订租赁合同的时候可以要求出租人出示房产证或者不动产登记证书和身份证并予以核验，避免被“二房东”（承租人）坑害。如果实在是想租该房屋，次承租人可以要求“二房东”与出租人（房东）取得联系，让房东不仅仅认可承租人将房屋转租给次承租人，还要让房东对承租人与次承租人签订的租房合同进行把关，让房东认可承租人与次承租人签订的租房合同具体内容，以免日后引起不必要的麻烦。

サイモンは「できます。ダビデは賃借契約に明確に借り主は勝手に部屋を他人に譲ることができず、それに契約違反責任を明らかにしたらいいです。借り主は部屋を第二の借り主に譲る場合、ダビデは借り主との賃借契約を解除できます。その他、貸し主のダビデは借り主が部屋を譲ることを知っている或いは知っている時、六ヶ月以内に異議を出さなければなりません。しかし、六ヶ月のうちに異議を出さなかった場合、借り主の同意を得られなければ、契約を解除する或いは又貸し契約を無効のものと認めることはできません。又貸しの部屋を借りたり、又貸しで自分の生活に不便をもたらしたりすることを防ぐために、借り主の方々は貸し主と契約を結ぶときに、貸し主に不動産証明書或いは不動産登録証明書と身分証明書を示してもらい、それを確かめることができます。それによって、「又貸し大家」（借り主）に騙されることを避けます。もしこの部屋を借りようとしたら、「又貸し大家」に貸し主（大家さん）と連絡を取らせることができます。借り主は貸主に（読んでいて頭がこんがらがってきましたが、日本語は語順がテキトーだからといって自由に配置すると読みずらく意味も理解しにくいです。）部屋を第二の借り主に譲ることを認めさせるだけでなく、借り主は第二の借り主と部屋の賃借契約を結ぶことを慎重に検査させ、それに借り主と第二の借り主とが結んだ賃借契約の具体的な内容も認めさせなければなりません。それによって、今後引き起こされる面倒を免れます。」と言いました。

作者：李睘宇

執筆者：李睘宇

（②に続く）

文章提供：

AcmeArdent Legal Studio

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プロフェッサー・サイモン

simonhkchoi@163.com

プロフェッサー・サイモンは、イギリス、香港でのキャリアが長いベテランの弁護士です。北京大学、ロンドン大学及び香港大学法学院を相次いで卒業し、これらの教育背景に基づく中国法及び英米法への深い理解と20年を超える国際投資、金融及びM&Aの経験をもち、現在はAcmeArdent社の創業パートナーを務めています。

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